Для здачі житла в оренду використовується КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Але головне питання орендодавця не код, а вибір: здавати як ФОП зі спрощеною системою чи як фізособа з ПДФО. Розберемо з цифрами.
Ліміти для ФОП-єдинника
Податковий кодекс обмежує єдинників у оренді нерухомості. ФОП на спрощеній системі може здавати:
- житлові приміщення – до 400 м² загальної площі;
- нежитлові приміщення – до 900 м²;
- земельні ділянки – до 0,2 га.
Перевищуєте ліміт – або загальна система, або здача “надлишку” як фізособа. Для 1-3 квартир ліміт не проблема: 400 м² – це 5-7 типових квартир.
ФОП чи фізособа: рахуємо податки
| Модель | Податки | Вигідна при оренді |
|---|---|---|
| Фізособа (без ФОП) | 18% ПДФО + 5% військовий збір = 23% з доходу | до ~15 тис грн/міс |
| ФОП 2 група | ~1 800 грн єдиного + ~1 760 грн ЄСВ = фіксовано ~3 560 грн/міс | від ~15-16 тис грн/міс |
| ФОП 3 група | 5% доходу + ЄСВ | здача юрособам (офіси, релокований бізнес) |
Проста точка беззбитковості: при 23% податку фізособи і фіксованих ~3 560 грн ФОП 2 групи, ФОП стає вигіднішим з оренди близько 15 500 грн на місяць. Здаєте квартиру за 20 тис грн – ФОП економить ~13 тис грн на рік; здаєте три квартири – економія понад 100 тис грн на рік. Реєстрація – через Дію за день.
Кому можна здавати на 2 групі
2 група дозволяє послуги населенню і платникам єдиного податку. Здача квартири сім’ї – без питань. Здача офісу ТОВ на загальній системі – вже порушення умов групи: для юрособ-орендарів потрібна 3 група (5%). Деталі – у гідах 2 група і 3 група.
Подобова оренда: нюанси
Подобова здача – той самий КВЕД 68.20, але з касовою специфікою: оплати готівкою чи карткою при заселенні вимагають ПРРО. Якщо гості платять лише переказом на рахунок ФОП (IBAN) – каса не потрібна. При виході на формат міні-готелю з 4+ об’єктами подивіться також економіку хостела – там працюють КВЕДи 55.10/55.90.
Типові помилки орендодавців
- Здавати “в чорну” – орендар з переказами “за квартиру” на вашу картку сам створює вам податкову історію; при конфлікті ви ще й без договору.
- Здати офіс юрособі на 2 групі – ризик злетіти зі спрощенки заднім числом.
- Забути про ЄСВ: ФОП без доходу все одно платить ЄСВ, якщо не має пільги.
Часті питання
Скільки квартир може здавати ФОП на єдиному податку?
Обмеження не за кількістю, а за площею: до 400 м² житла загалом. Це 5-7 типових квартир – для більшості орендодавців ліміт не критичний.
Що вигідніше: здавати квартиру як ФОП чи як фізособа?
Фізособа платить 23% з доходу, ФОП 2 групи – фіксовано близько 3 500 грн/міс. ФОП вигідніший при оренді від ~15-16 тис грн на місяць.
Чи потрібен ПРРО для подобової оренди?
Тільки при готівкових чи карткових оплатах на місці. Якщо гості платять переказом на рахунок ФОП за реквізитами – каса не потрібна.
