Коворкінг на 40-60 робочих місць приносить власнику 30-100 тис грн чистими на місяць – за умови заповнюваності від 60%. Це бізнес нерухомості з сервісною надбудовою: маржа тонша, ніж здається з красивих фото опенспейсів. Рахуємо чесно.
Юніт-економіка коворкінгу на 50 місць
| Показник | Значення |
|---|---|
| Hot desk (вільне місце), грн/міс | 2 500-4 000 |
| Fixed desk (закріплене), грн/міс | 3 500-5 500 |
| Міні-кабінети на 2-6 осіб, грн/міс | 15 000-45 000 |
| Виручка при 65-80% заповнюваності, тис грн | 180-450 |
| Оренда площі 300-500 м² (головна стаття) | -90-200 |
| Комуналка, інтернет, кава, клінінг | -25-60 |
| Адміністратор + комʼюніті-менеджер | -30-60 |
| Прибуток власника, тис грн | 30-100 |
Ключовий інсайт таблиці: гроші робить не опенспейс, а кабінети. Міні-офіси на 2-6 осіб дають у 2-3 рази більше виручки з м², ніж hot desk, і заповнюються командами на 6-12 місяців. Правильна пропорція 2026 року: 50-60% площі під кабінети, 25% – опенспейс, решта – переговорки і зона кави.
Скільки коштує відкрити
1-2,5 млн грн на 300-400 м²: меблі і крісла (400-800 тис – на кріслах не економлять, це буквально продукт), ремонт і зонування з акустикою (300-800 тис), інтернет-інфраструктура з резервуванням, кавова зона, СКД і камери. Плюс депозит оренди. Окупність 24-40 місяців – довша за більшість ніш послуг.
Що вбиває і що рятує коворкінги
- Вбиває: конкуренція з ‘домом і кафе’ для фрілансерів, порожні будні при заповнених вівторках-четвергах, знеструмлення без генератора (з 2022 генератор і Starlink – не опція, а причина обрати саме вас).
- Рятує: якірні команди у кабінетах (50%+ виручки за довгими договорами), нішевість (коворкінг для IT, для психологів з кабінетами під сесії, для б’юті з орендою робочих місць майстрам), події у вечірні години (оренда зали під мітапи – додаткові 10-25 тис грн/міс).
Юридика: ФОП 2-3 групи, КВЕД 68.20 (суборенда – переконайтесь, що договір оренди її дозволяє!) + 82.11 (адміністративні послуги офісу). Нюанси оренди для юрособ-резидентів кабінетів – у статті про 2 групу і ТОВ (спойлер: для кабінетів компаніям потрібна 3 група). Покроковий запуск – у гайді як відкрити коворкінг.
Часті питання
Скільки коштує відкрити коворкінг?
1-2,5 млн грн на 300-400 м²: меблі, ремонт із зонуванням і акустикою, інтернет з резервом, генератор. Окупність 24-40 місяців.
Що приносить коворкінгу найбільше грошей?
Міні-кабінети для команд на 2-6 осіб: вони дають у 2-3 рази більше виручки з квадратного метра, ніж опенспейс, і заповнюються на 6-12 місяців.
Яка заповнюваність потрібна коворкінгу для прибутку?
Точка беззбитковості зазвичай на 50-55% заповнюваності. Робочий рівень 65-80% дає 30-100 тис грн прибутку на 50 місцях.
